L’article L 822-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre bailleurs et locataires.
Cet article 6 pose le principe selon lequel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent en énonçant certains critères de ce caractère décent et en renvoyant à un décret en Conseil d’État la définition précise des caractéristiques correspondantes.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pose en son article premier qu’un logement décent est un logement qui répond à des caractéristiques qui sont définies par les articles suivants de ce décret.
L’article L 842-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’allocation de logement est versée directement, sur sa demande, au bailleur, et que, dans ce cas, le bailleur déduit l’allocation du montant du loyer.
Enfin, les articles L 843-1 et L 843-2 du même code prévoient que lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, il conserve l’allocation de logement jusqu’à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.
Il résulte clairement de ces dispositions que la suspension du versement de l’allocation de logement entre les mains du bailleur motivée par le caractère indécent du logement ne peut préjudicier aux intérêts du locataire dans la mesure où le montant de son obligation de versement mensuel au titre du loyer est diminué du montant correspondant.
La cour de cassation a récemment rappelé ce principe découlant des textes précités (cour de cassation 3ème chambre civile 14 décembre 2023 n° 22-23.267).
Un locataire avait assigné son bailleur en exécution de travaux, suspension du paiement des loyers et indemnisation de son préjudice de jouissance, au motif que le bien loué avait un caractère indécent.
Reconventionnellement, le bailleur avait formé une demande en paiement d’un arriéré de loyers.
Les juges du fond ont fait droit à cette demande reconventionnelle en condamnant le locataire au paiement d’une somme au titre de l’arriéré de loyers.
Cette somme comprenait le montant de l’allocation de logement qui avait été retenue par l’organisme payeur en raison de l’indécence du bien loué.
La cour de cassation casse cette décision au visa des articles L 843-1 et L 843-2 du code de la construction et de l’habitation.
Son arrêt de cassation est motivé comme suit :
« Lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, il conserve l’allocation de logement jusqu’à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. A défaut de mise en conformité, le montant de l’allocation de logement n’est pas récupéré par le propriétaire, lequel ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservé ».
La cour de cassation rappelle ainsi que le défaut de décence fait perdre, au moins temporairement, tout droit du bailleur sur la part de loyer correspondant au montant de l’allocation logement. Le propriétaire bailleur ne peut alors plus exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement. Le caractère partiel de ce paiement du loyer par le locataire, réalisé en application de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation, ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire, principe posé par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Cet arrêt rappelle enfin que le recours à l’encontre de la décision de l’organisme payeur de faire application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement relève de la compétence du juge administratif en application de l’article L 825-1 du code de la construction et de l’habitation.
Il en résulte qu’un bailleur peut avoir à faire face à deux procédures parallèles : une devant le juge des contentieux de la protection face à son locataire, une autre devant le tribunal administratif face à l’organisme payeur.
