Considérée comme une véritable atteinte au droit de propriété, la procédure d’expropriation est celle qui consiste, pour une personne publique, de contraindre un propriétaire à lui céder son bien alors que celui-ci ne fait même par l’objet d’une mise en vente.
Une telle ingérence, et compte tenu de l’impact causé pour le propriétaire d’un bien exproprié, impose que la procédure d’expropriation soit limitée à certaines causes, en plus d’être encadrée dans une procédure très contrôlée.

La définition de l’expropriation

Le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique fixe la définition d’une telle mesure dès son premier article (article L1) : « L’expropriation, en tout ou partie, d’immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu’à la condition qu’elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d’une enquête et qu’il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu’à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées ».

Bien que complexe en apparence, cette définition a le mérite de poser les conditions attachées à la procédure d’expropriation.

D’une part, l’expropriation ne peut concerner que des biens immobiliers ou des droits réels immobiliers (servitudes, usufruits, etc.), que la préemption soit partielle ou totale, étant précisé que les propriétaires du bien visé par la procédure peuvent autant être des particuliers que des personnes morales.

D’autre part, et il s’agit d’une condition essentielle, la préemption d’un bien immobilier ne saurait être justifiée que pour cause d’utilité publique, comme la construction d’un hôpital, de services publics, l’amélioration de la voirie, etc.., sans que le projet ne soit pas excessif au vu de l’intérêt qu’il présente, eu égard notamment de l’atteinte à la propriété privée. Le projet ne doit pas pouvoir être évité par la prise d’une autre décision, en plus d’être impérativement motivé.

Enfin, l’expropriation ouvre forcément droit à une indemnisation pour le propriétaire. Cette indemnité juste et préalable est allouée par le juge, et permet de couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, de sorte que par son versement, le propriétaire se retrouve dans une situation matérielle similaire à celle avant l’expropriation. Concernant le calcul, le juge se fonde sur les prix du marché local de l’immobilier.

Par ailleurs, même si la définition ne le précise pas, seul l’État peut être à l’origine d’une procédure d’expropriation, y compris par ses organes délégués comme les établissements publics et les groupements d’intérêt public et les collectivités territoriales, notamment les communes, mais également certaines personnes de droit privé chargées d’une mission de service public.

Une procédure en deux étapes

L’expropriation démarre en premier lieu par une phase administrative.

La personne publique qui souhaite préempter, transmet au préfet un dossier composé d’une notice explicative du projet, d’un plan de situation du projet, et indiquant le périmètre délimitant les biens à exproprier et estimation sommaire des acquisitions à réaliser.
Le préfet prend alors un arrêté d’ouverture d’enquête publique qui durera 15 jours, diffusé auprès du public puis affiché à la mairie du lieu où est envisagée la mesure, afin que tout tiers intéressé puisse consulter le dossier.
À l’issue de cette première phase, le commissaire-enquêteur désigné par le juge prononce s’il y a lieu, un acte déclarant l’utilité publique, dont l’affichage permet aux tiers d’exercer un recours devant la juridiction administrative.

La procédure d’expropriation débouche ensuite sur une enquête parcellaire, autorisée par arrêté préfectoral, laquelle conduit le commissaire-enquêteur désigné à informer par lettre recommandée avec accusé de réception, les propriétaires des biens expropriés.

Selon les résultats, le préfet prend un arrêté de cessibilité

Passée la phase administrative, la procédure d’expropriation conduit à une phase judiciaire.

C’est lors de cette étape que s’opère le transfert de propriété entre la personne publique et son propriétaire est réalisé soit par accord amiable, soit par ordonnance du juge de l’expropriation, dont l’effet pour le propriétaire est de ne plus pouvoir transférer le bien à un tiers, ni constituer d’hypothèque, en conservant cependant la jouissance jusqu’au versement de l’indemnité.

Cette indemnité est justement proposée par la personne publique, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, qui fixe le point de départ d’un délai d’un mois offert au propriétaire du bien exproprié pour faire connaître sa décision, et notamment proposé un autre montant.
Ici aussi, tout désaccord entre les parties suppose l’intervention du juge de l’expropriation, habilité à trancher quant au montant de l’indemnité.