Vous prévoyez de déménager ? Avant de quitter votre logement, il est essentiel de notifier votre propriétaire pour résilier le bail. Mais quelle est la procédure à suivre ? Et quelles sont les différences entre une location meublée et une location vide ?
Le délai de préavis est la durée de temps entre la notification de la résiliation et la date effective de fin du contrat. C’est une notion importante en matière de résiliation du contrat de location d’habitation. Cette période préétablie permet aux deux parties de se préparer à la fin de la location et d’organiser les démarches nécessaires, telles que la recherche d’un nouveau locataire ou la restitution des lieux loués.
Le respect du délai lié au préavis est essentiel pour éviter d’éventuels conflits ou problèmes juridiques.
Points clés à retenir :
- Le départ d’un logement sans préavis n’est légalement autorisé qu’en cas de manquements graves du bailleur (logement insalubre ou en péril)
- Le locataire doit prouver ces manquements et avoir préalablement effectué des démarches auprès du propriétaire
- Un départ sans préavis non justifié expose le locataire à des poursuites judiciaires et au paiement des loyers durant toute la période de préavis
- Dans le cas d’un logement meublé, le préavis est d’un mois (contre trois mois pour un logement vide en zone non tendue)
- Certaines situations personnelles permettent de bénéficier d’un préavis réduit à un mois, mais n’autorisent pas un départ sans aucun préavis
Comment quitter son logement ?
Pour mettre fin à son bail, le locataire doit notifier son départ au propriétaire ou à l’agence en charge du bien.
Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre signature d’un récépissé ou émargement.
Un congé envoyé par simple mail n’a aucune valeur juridique. Il est toutefois possible d’utiliser une lettre recommandée électronique (LRE), à condition que le destinataire, qui doit être un particulier, ait préalablement accepté ce mode d’envoi.
Mon propriétaire a-t-il le droit de faire visiter mon logement alors que je suis encore locataire ?
Le propriétaire va chercher un nouveau locataire pour éviter que le logement ne soit vacant trop longtemps, il va donc certainement faire quelques visites avant votre départ.
Même si vous êtes toujours le locataire en place, vous êtes tenu de laisser visiter le logement dans la limite de 2 heures par jour ouvrable. Ainsi, il ne peut pas vous demander d’organiser des visites le week-end et les jours fériés, ni en faire toute la journée.
S’il trouve un locataire avant votre départ, vous pouvez vous mettre d’accord pour raccourcir votre préavis.
Bon à savoir : certains propriétaires demandent à leur locataire de leur retrouver un nouveau locataire. Ils n’en ont évidemment pas le droit, et vous n’avez absolument aucune obligation de le faire.
Résiliation du bailleur
Le bailleur, quant à lui, doit attendre l’échéance du contrat et doit motiver sa décision. Il ne peut donné congé que dans les cas prévus par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 :
Reprise du logement pour habitation personnelle ou logement d’un proche. Dans ce cas le délai de préavis est de six mois.
Motif légitime et sérieux (par exemple, non-respect des obligations du locataire) ou vente du logement : le délai de préavis est de six mois.
A défaut de l’un de ces motifs, le bailleur ne pourra pas mettre fin au contrat de bail, sauf à engager une action judiciaire.
Attention, concernant le contrat de bail d’habitation portant sur un logement meublé le délai de préavis est réduit à trois mois (art.25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
J’ai un logement vide, quel est le délai pour résilier mon bail ?
Vous avez signé un bail vide ? Vous avez le droit de quitter le logement même si votre bail est en cours. Vous allez cependant devoir respecter un délai de préavis. Ce délai est en principe de trois mois mais peut être réduit à un seul mois en fonction de votre situation ou de votre lieu d’habitation.
Vous pouvez bénéficier d’un mois de préavis, si :
- vous obtenez un premier emploi
- vous faites l’objet d’une mutation professionnelle
- vous perdez votre emploi (licenciement, fin de CDD ou rupture conventionnelle)
- vous retrouvez un nouvel emploi suite à une perte d’emploi
- vous êtes bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé
- vous vous êtes vu attribué un logement à caractère social
- votre état de santé justifie un changement de domicile
- vous ou votre enfant êtes victime de violences familiales
- votre logement est situé en zone tendue.
Pour savoir si votre logement est en “zone tendue”, vous pouvez consulter le simulateur de service-public.fr.
Le saviez-vous ?
Pour bénéficier d’un préavis réduit à un mois, vous devez impérativement le mentionner dans votre courrier de congé et y joindre les justificatifs de votre situation. À défaut, vous devrez respecter un préavis de trois mois.
J’ai un logement meublé, quel est le délai pour résilier mon bail ?
Vous avez signé un bail meublé ? Il y a de nombreuses différences avec le bail vide, notamment pour le préavis. Votre préavis sera d’un mois à compter de réception du courrier qui a informé le propriétaire.
Le cas du logement insalubre ou dangereux
La loi autorise le locataire à quitter son logement sans préavis uniquement lorsque le propriétaire a manqué gravement à ses obligations, notamment en cas de :
- Logement déclaré insalubre par les autorités compétentes
- Habitation faisant l’objet d’un arrêté de péril
- Logement présentant des dangers manifestes pour la santé ou la sécurité des occupants (installation électrique dangereuse, problèmes structurels, etc.)
Il est important de souligner que la mise en location d’un logement dans ces conditions est formellement interdite par la loi, ce qui justifie ce droit exceptionnel accordé au locataire.
La procédure à respecter impérativement !
Même en cas de logement insalubre, le locataire ne peut pas simplement partir du jour au lendemain. Il doit respecter une procédure précise :
- Signaler les problèmes au propriétaire par écrit (idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception)
- Demander la réalisation de travaux pour rendre le logement habitable
- En cas de refus ou d’absence de réponse, adresser une mise en demeure au propriétaire
- Saisir les autorités compétentes (maire de la commune, commission départementale de conciliation)
- Informer le propriétaire du départ sans préavis par lettre recommandée en fournissant les preuves des manquements
Face à l’indifférence du propriétaire, le locataire peut alors quitter le logement sans préavis, après avoir adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire pour l’informer de son départ sans délai, et en fournissant les preuves de ses manquements.
La limite imposée au départ du locataire : le respect du préavis
Si le locataire peut décider de mettre fin à son bail et de quitter son logement à tout moment, il doit respecter un délai de préavis imposé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Pour le logement vide, le délai de préavis est de 3 mois, sauf en cas de logement insalubre ou en péril, où aucun préavis n’est requis.
Par exceptions, il est possible de réduire le préavis à 1 mois en cas de logement situé en zone tendue. Il faudra alors mentionner cette possibilité dans la lettre de congé en précisant l’adresse et le bénéfice du préavis réduit. À défaut, le préavis reste de 3 mois.
Il existe d’autres situations permettant un tel préavis réduit :
- L’état de santé du locataire qui l’impose de déménager, sur preuve d’un certificat médical
- L’attribution d’un logement social
- Le locataire bénéficie du RSA (revenu de solidarité active) ou de l’AAH (allocation aux adultes handicapés)
- Le locataire connaît un changement de situation professionnelle : il peut s’agir de la perte involontaire d’un emploi, d’une mutation, d’un premier emploi ou encore d’un nouvel emploi à la suite de la perte du précédent
- Le locataire est victime de violences conjugales : il faut alors apporter la preuve de telles violences avec, notamment, la copie de l’ordonnance de protection établie par le juge ou la preuve que l’époux a fait l’objet d’une procédure judiciaire ou d’une condamnation pour ce motif
S’agissant du logement meublé, le délai de préavis est d’1 mois. Ici, il n’est pas question de zone tendue ou d’autres motifs de départ.
Paiement du loyer et des charges pendant le délai de préavis
Si le congé émane du locataire, il doit continuer à payer le loyer et les charges locatives, pendant toute la durée du préavis, même s’il cesse d’occuper personnellement les lieux loués, sauf exceptions. Par exemple, si le local est occupé par un autre locataire avant la fin du préavis (Cass. 3ème civ., 29 avr. 2002, n°00-21.293).
A contrario, lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges, que pour le temps où il a occupé personnellement les lieux (Cass. 3ème civ., 13 juin 2001, n° 99-14.998).
Vous devez payer votre loyer jusqu’à la fin du congé. Si, avant la fin du préavis, le bien est occupé par un nouveau locataire avec l’accord de votre bailleur, le loyer est dû jusqu’à son arrivée dans les lieux.
A l’issue du préavis
Lorsque le préavis se termine, le locataire perd tout droit d’occupation des lieux loués et doit donc remettre les clés au propriétaire au plus tard le dernier jour du préavis. Seule cette remise met fin à l’obligation du locataire de payer une indemnité d’occupation (Cass. 3e civ., 18 mars 1998, no 96-13.859, RJDA 1998, no 5, no 565).
À la fin du préavis, un état des lieux doit être établi conjointement et à l’amiable par les deux parties, ou par un tiers mandaté par elles (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 1er, JO 8 juill.). Si l’une des parties refuse d’établir un état des lieux à l’amiable, l’autre doit faire appel à un huissier (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 3-2, al. 2).
La fin de la période de préavis entraîne également la fin des effets juridiques du contrat de location. Le propriétaire est alors tenu de restituer le dépôt de garantie éventuel dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire (L. no 89-462, 6 juill. 1989, art. 22).
Quand débute ce délai ?
Le délai de préavis commence à courir à des dates différentes selon le mode de notification utilisé par le locataire.
Lorsqu’il envoie une lettre recommandée, le délai débute à la date de réception, c’est-à-dire au moment où le destinataire prend physiquement possession de la lettre, et non à la date d’envoi.
Si le congé est signifié par un acte de commissaire de justice, le délai commence le jour de la signification de cet acte.
Enfin, en cas de remise en main propre, le point de départ du préavis correspond à la date à laquelle le congé est remis.
Vous trouverez un générateur de lettre de préavis sur le site officiel du service public : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R16635
Préparer et réaliser l’état des lieux de sortie
Après avoir donné congé au propriétaire, vous devrez préparer votre départ. En prenant possession des lieux, un état des lieux d’entrée a été réalisé. Lors du départ, un état des lieux de sortie doit donc être réalisé.
Il faut se montrer vigilant et comparer avec l’état des lieux entrant, distinguer les éventuelles dégradations de ce qui relève de la vétusté.
La liste des réparations à la charge du locataire est encadrée par décret et consultable sur legifrance.gouv.fr.
Cette étape est très importante pour récupérer le dépôt de garantie.
Si elles sont d’accord, les deux parties signent l’état des lieux sortant, sinon, il sera fait par huissier au frais du locataire et du propriétaire.
Récupérer sa caution après l’état des lieux de sortie
La restitution du dépôt de garantie peut intervenir le jour de l’état des lieux mais dans certains cas elle peut mettre jusqu’à deux mois.
Lorsque l’état des lieux sortant est validé, que la remise des clés a été effectuée, le propriétaire a un mois pour restituer le dépôt de garantie, deux en cas de litige. Il est en droit de retenir les frais des réparations ou les éventuels impayés, mais doit justifier sur présentation des factures ou des lettres de relance des loyers non perçus.
En revanche, le propriétaire est redevable de 10 % du loyer pour chaque mois de retard de la restitution du dépôt de garantie.
En cas de défaut de remboursement de la caution dans les délais, une mise en demeure peut être adressée au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception.
En ultime recours, le locataire dispose d’un délai de trois ans, à compter de la date limite de remboursement du dépôt de garantie, pour saisir le tribunal compétent.
Rendre les clés et déménager
Après avoir déménagé, il faut restituer toutes les clés au propriétaire ou à l’agent immobilier mandaté. La restitution marque la fin du contrat de location.
Check-list départ:
- Informer le propriétaire de votre départ (lettre recommandée ou en main propre)
- Résilier ou transférer votre assurance habitation.
- Résilier ou transférer vos abonnements électricité, gaz, eau, internet, téléphone.
- Vider le logement et penser à le nettoyer dans tous ces recoins (placard, VMC, prise électrique, fenêtres, électroménager si fourni, jardin …)
- Vérifier le bon fonctionnement des portes, placards, fenêtres, interrupteurs. Tous ces détails vous permettront d’éviter une retenue sur votre dépôt de garantie.
- Effectuer les menues réparations (reboucher des trous, petits raccords de peinture, changement des joints abîmés…).
- Procéder à l’état des lieux de sortie et rendre les clés
- Communiquer votre nouvelle adresse à l’ancien propriétaire pour obtenir la restitution rapide du dépôt de garantie
- Prévenir les organismes divers de votre changement d’adresse (impôts, caisse d’allocations familiales, caisse d’assurance maladie…)
Source : https://www.service-public.gouv.fr
